广西商品房预售合同,商品房预售合同,商品房预售合同范本,广西万博房地产公司与黄立新、谢文怡商品房预售合同纠纷一案二审

法艺花园官网:http:// 上诉人潘源峰与被上诉人广西武宣县三合(温州)房地产开 发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案二审民事裁定书 来源: 【法艺花园】...

广西万博房地产公司与黄立新、谢文怡商品房预售合同纠纷 一案二审民事判决书 _______________________________________________________________________________________ （2012）河市民二终字第 38 号 民事判决书 上诉人（一审被告） ：广西万博房地产开发有限公司（原名称广西河池市万博房地产 开发有限公司） 。

法定代表人：吴维健，该公司董事长。

委托代理人：韦铁民，广西维日律师事务所律师。

上诉人（一审原告） ：黄立新。

委托代理人:韦升壮，广西铁义律师事务所律师。

上诉人（一审原告） ：谢文怡。

上诉人广西万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）因与上诉人黄立新、谢文 怡商品房预售合同纠纷一案,不服河池市金城江区人民法院（2011）金民初字第 731 号民事 判决,向本院提起上诉。本院于 2012 年 3 月 26 日受理后,依法组成由审判员张世道担任审 判长，审判员谢永乐、韦昌晶参加的合议庭，于 2012 年 5 月 29 日公开开庭审理了本案。

书记员黄尚松担任记录。上诉人万博公司委托代理人韦铁民,上诉人黄立新及其委托代理人 韦升壮到庭参加诉讼。上诉人谢文怡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案审理过程中，双 方当事人向本院申请庭外和解期间 20 天。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2010 年 4 月 22 日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》 ， 约定原告向被告购买一套位于河池市城东新区上任片四桥头 60 米大道南侧的万博公寓的 1608 号的商品房，该商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为河池市房产管理局，商 品房预售许可证号为河房预字（2009）第 14 号。该商品房建筑面积 132.50 平方米，其中 套内建筑面积 109.36 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 23.14 平方米，按套内建 筑面积计算，该商品房单价为每平方米 3457.57 元，总金额为人民币 378120 元。合同约 定，原告在签订本合同时，同时交付首付款人民币 152120 元，余款 226000 元由原告按被 告要求在签订合同 30 日内备齐办理（银行按揭／公积金）所需资料至银行及房产局办理个 人住房贷款手续，并由银行转划入出卖人账户，贷款额以银行最终审批为准，不足部分由原 告补足。合同第八条第一款约定，被告应当在 2010 年 11 月 30 日前将具备经验收合格条 件，并符合本合同约定的该商品房交付原告使用。合同还约定，如遇下列特殊原因，除双方 协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在 发生之日起 60 日内告知买受人的；2、买受人电话、地址变更未及时告诉出卖人，导致无 法送达交房通知的；3、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府部门接受 资料日期为准） 需等待验收的。

关于逾期交房的违约问题， 在该合同的第九条作了约定：

“逾 期 60 日内，不追究违约责任；逾期超过 60 日后，超过部分则出卖人按日向买受人支付逾 期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过 90 日买受人有权解除合同。买受人 愿意继续履行合同的， 合同继续履行。

自本合同规定的应交付期限之第二天起至实际交付之 日止，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之三的违约金。”合同签订后，2010 年 4 月 29 日，原告通过银行按揭贷款支付购房款 226000 元给被告，2010 年 8 月 4 日，被告 出具共收原告购房预付款 378120 元的销售不动产发票给原告。该房款额共计 378120 元， 原告已全额支付给被告。被告的“万博公寓”楼工程竣工后，2011 年 4 月 29 日，经施工 单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、 勘察单位广西河池市综合设计院、 设计单位 广东省轻纺建筑设计院， 监理单位广西大通建设监理咨询管理有限公司和建设单位广西河池 市万博房地产开发有限公司等五单位签章，认可该工程质量合格。被告于 2011 年 4 月 25 日在 《河池日报》 上向原告等业主公告了 《交房通知书》 ， 通知各业主办理交房的时间为 2011 年 4 月 28 日。因被告逾期交房而向该院起诉，要求被告支付违约金的原告共 21 户，其中 有 20 户已分别于 2011 年 4 月 28 日至 6 月 22 日期间领取了钥匙， 接收了所购的商品房 （已 有 2 户自行撤诉） ，原告至今未接收被告销售给原告的商品房。原告认为，被告在商品房未 达到交接使用条件的情况下，公告交房，违反了双方合同的协定，因而于 2011 年 6 月 7 日向该院提起诉讼，请求判令被告支付违约金 14027 元（从 2010 年 12 月 1 日起至 2011 年 5 月 18 日止，共计 169 天，按交付房款价额 378120 元的万分之三计算） 。诉讼费由被 告承担。本案在庭审时，经合议庭组织双方调解，被告提出调解方案：1、被告将其开发的 商品房小区的一卡通、门禁对讲系统及视频监控系统供给原告等 21 户使用，作为对其的补 偿，不另收取任何费用；2、被告与原告签订的商品房买卖合同中附四（合同补充协议）第 2 条约定 （即买受人所购得商品房的水电开户可由出卖人承担一切费用） 由原告承担的费用， 现由被告承担；3、提起诉讼的 21 户业主不再追究被告因延期交房的违约责任，放弃要求 被告支付延期交房违约金的诉讼请求。

原告不同意调解， 要求按诉讼请求判决， 调解不成立。

一审法院审理认为：原、被告经协商一致订立的商品房买卖合同，没有违反法律法规 强制性规定， 应属有效合同。

根据 《中华人民共和国合同法》 第八条关于 “依法成立的合同， 对当事人具有法律约束力。

当事人应当按照约定履行自己的义务， 不得擅自变更或解除合同。

依法成立的合同受法律保护”的规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已 按合同约定，全部支付了该商品房的价款人民币 378120 元，履行了合同义务，被告亦应按 合同约定，在 2010 年 11 月 30 日前将验收合格的商品房交付给原告。由于合同约定，逾 期 60 日之内交房不追究违约责任，逾期 60 日后，超过部分按日支付逾期应付款万分之三 的违约金，合同继续履行。在本案中，被告销售给原告的该商品房验收合格的时间为 2011 年 4 月 29 日， 而被告在 2011 年 4 月 25 日在河池日报上公告办理交房手续的时间为 2011 年 4 月 28 日，原告至今虽未领取钥匙接收该房，但双方合同约定，经验收合格可以交房， 该商品房经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格后已具备了交房 条件，故应以该商品房验收合格的 2011 年 4 月 29 日的次日即 4 月 30 日为交房日，被告 逾期交房的天数应从 2010 年 12 月 1 日起至 2011 年 4 月 29 日止共 149 天，根据双方的 合同约定，减去逾期的 60 天，实际逾期天数为 89 天，按日支付逾期应付款万分之三的违 约金计算， 即原告购买该商品房应付房款 378120 元的万分之三， 日应付的违约金为 113.44 元，89 天共计 10096.16 元，所以该院支持原告请求支付的违约金数额为 10096.16 元， 其请求超过该数额的部分无事实依据。

关于被告辩称， 逾期交房天数应还扣除法定节假日和 降雨等因素后实际违约天数只有 9 日的理由及支付违约金日万分之三过高，应以交付或是 以合同约定的逾期交款对违约金进行计算等问题。

该院认为， 原告认为被告逾期交房天数为 169 天，总天数不符合实际，但逾期天数为 89 天亦是事实。被告要求扣除节假日、双休日 和降雨天数后剩下的才算逾期天数的理由不充分， 不符合双方的合同约定， 何况下雨天数并 不属于不可抗力的自然灾害情况。

此外， 逾期交房应支付逾期应付款日万分之三的违约金是 否过高的问题， 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条规定：

“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的， 应当以违约金超过造成的损 失 30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以 违约造成的损失确定违约金数额。

”现双方约定的违约金，未违反上述规定，因此，被告的 抗辩理由不充分。综上所述，对原告合理、合法的诉讼请求和被告合理、合法的抗辩请求， 该院予以支持和采信，反之对不合理不合法的诉请和抗辩请求不予支持和采信。依照《中华 人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条和《中华人民共和国合同法》第八 条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由被告广西万博房地产开发 有限公司支付给原告黄立新、谢文怡违约金人民币 10096.16 元；二、驳回原告黄立新、谢 文怡的其他诉讼请求。案件受理费 279 元（原告已预交） ，由原告黄立新、谢文怡负担 132 元，由被告广西万博房地产开发有限公司负担 147 元。

万博公司不服一审判决，上诉称：一审法院对上诉人逾期交房应支付逾期应付款日万 分之三的违约金是否过高认为：

最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第十六条规定， “当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违 约金超过造成的损失 30%为标准适当减少……”，现双方约定的违约金比例，未违反上述司 法解释规定，因此，对上诉人一审关于适当减少违约金数额的请求不予支持。上诉人认为， 一审法院上述的认定毫无事实依据，因而是错误的：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买 卖合同， 虽然约定是以逾期每日万分之三的比例计算违约金， 但此约定其实是已远远的高出 了被上诉人因上诉人延期交房而遭受的损失。

首先， 被上诉人因上诉人延期交房而遭受的损 失是什么？据我国目前的法律， 暂无规定； 依双方签订的商品房买卖合同， 亦未有明确约定； 若需量化，现唯有依据合同法第六十一条规定的交易习惯，引入“上诉人按时交付房屋给被 上诉人后其房屋用于出租所得的租金”以类比，方可解决。其次，被上诉人因上诉人延期交 房而遭受的损失是多少？由上可知， 以目前当地同类同地段同面积房屋出租粗略且高估的均 价 800 元每月计，上诉人违约天数 89 天的房租充其量按高算也只为 2400 元。最后，双方 约定的违约金是否超过被上诉人因上诉人延期交房而遭受损失的 30%?再由上可知，2400 元加上其的 30%，所得为 3120 元，那么一审法院判决上诉人支付给被上诉人的违约金 10096.16 元显然已经远远高出了 3120 元的数倍之多。因此，即使上诉人按期交房被上诉 人得以用之出租， 被上诉人所获一审法院判决支持的违约金数额也远远超过了其将房屋用于 出租所得租金加上此租金本数的 30%,那么上诉人对于违约金过高请求法院适当减少的请求 依法是应得到人民法院支持的。二、按照中国人民银行的规定，逾期还款的违约金为每日万 分之二。

合同约定的上诉人逾期交房违约金的比例万分之三亦高于了中国人民银行的此规定， 鉴此，被上诉人所诉请的违约金也应当比照之并予合理降低。三、从一审判决的内容上看， 既然一审法院认为双方约定的违约金未违反最高院的相关规定， 那么一个严谨的判决就应当 载明或阐述其认定事实的理由从而给人一目了然其论证过程， 而恰恰此点， 在一审判决书上 无从体现，因而是一份有瑕疵的判决，不能令人完全信服。综上所述，上诉人请求二审法院 依法公平地支持上诉人的上诉请求，依法改判河池市金城江区人民法院（2011 )金民初字第 731 号民事判决的第一项，适当减少上诉人所应向被上诉人支付的违约金数额。

黄立新、谢文怡不服一审判决，上诉称，请求：

1.撤销河池市金城江区人民法院于 2011 年 11 月 25 日作出的(2011)金民初字第 731 号民事判决； 2.改判被上诉人赔偿上诉 人违约金 19170.68 元（计算至 5 月 18 日，如之后未交符合交接条件的商品房，违约金则 计算至交房之日止）3.两审诉讼费用均由被上诉人负担。理由是：2010 年 4 月 20 日，上 诉人与被上诉人签订 《商品房买卖合同》 约定上诉人购买被上诉人开发的位于河池市城东新 区上任片四桥东头“万博公寓”1608 号商品房，总金额 378120 元。签订合同后，上诉人 依约向被上诉人支付了全部购房款；合同同时约定被上诉人应于 2010 年 11 月 30 日前交 付房屋给上诉人，但被上诉人并未于 2010 年 I1 月 30 日之前交付房屋；2011 年 4 月 28 日， 被上诉人在商品房未达到交接使用条件的情况下公告交房， 上诉人依据与被上诉人签订 的《商品房买卖合同》第十一条第一款的规定拒绝交接，被上诉人还应承担由此产生的延期 交房责任；因此，上诉人计算被上诉人违约天数暂定自 2010 年 12 月 1 日至 2011 年 5 月 18 日，共计 169 天（如之后被上诉人未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房之 日止的，上诉人保留其诉讼权利） 。根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条之规定，被 上诉人应支付上诉人违约金 19170.68 元。一审法院认为商品房经施工单位、勘察单位、设 计单位、 监理单位、 建设单位验收合格后己具备交房条件的理由仅仅是依据双方合同第八条 交付期限中的一个必须满足的条件， 而该商品房并未满足整个合同约定的其他条件。

请注意， 该条明确首先要求具备第一种条件（即该商品房经验收合格） ，其次要求“并符合本合同约 定的商品房……” ：本合同第十一条第一款约定的：所购商品房为住宅的，出卖人还需提供 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》 。

出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全， 买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被上诉人在 2011 年 4 月 28 日经公告后向业主办理交房手续时至今未提供 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》 ， 违反国家建设部从 1998 年 9 月 1 日起实施的 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说 明书制度的规定》 的以下几条：

第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时， 必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。

《住宅质量保证书》可以作为商品房购 销合同的补充约定。第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的 同时提供给用户。

第十一条 《住宅质量保证书》 和 《住宅使用说明书》 以购买者购买的套 （幢） 发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。同时违 反合同第十六条保修责任的约定， 使上诉人购买的商品房质量及售后服务得不到保障。

因此， 上诉人认为被上诉人的商品房并未达到交接使用条件。综上所述，上诉人依照《中华人民共 和国民事诉讼法》第 147 条的规定，提起上诉，请予改判，以维护上诉人的合法权益。

万博公司针对黄立新、谢文怡的上诉答辩称：一、被上诉人交付给上诉人的商品房已 达交房条件。

根据施工单位、 勘察单位、 设计单位、 监理单位、 建设单位这五方单位于 2011 年 4 月 29 日共同出具的“建设工程质量竣工验收意见书”（以下简称“意见书”） ，被上 诉人交付给上诉人的商品房已符合合同约定的交房条件，这已被一审人民法院所判决认定。

上诉人却称“意见书”只是交房必须满足的条件之一， 而另外一个必要条件应为被上诉人须 向上诉人出具《住宅质量保证书》 、 《住宅使用说明书》 （以下简称“两书” ） 。其实，并非被 上诉人没有向上诉人出具“两书” ，而是讼争商品房达到交房条件后上诉人至今未到被上诉 人处办理交房手续，被上诉人无法向上诉人出具“两书” 。可想而知，只有被上诉人一厢情 愿给予上诉人“两书” ，上诉人却不来领取，正所谓一个巴掌能拍得响吗？因此，上诉人关 于被上诉人“出示证明文件不齐全”的诉称显然是与客观事实相悖的，更何况讼争商品房的 其他业主都能够于达到交房条件后陆陆续续前来被上诉人处办理交房手续并领?傲绞椤保 敲幢簧纤呷瞬唤 晕剩 梦侍庥殖鱿衷诹怂 纳砩夏兀慷 纤呷酥髡疟簧纤呷擞馄诮 环课ピ继焓?69 日缺乏事实依据。首先，被上诉人与上诉人的商品房买卖合同第九条约定， “逾期 60 日之内，不追究出卖人违约责任”，既然约定了答辩人逾期交房超 60 日才追究 责任，那么在计算逾期天数中应当依约将此 60 日扣除。而上诉人经过了一审后，在其本案 的上诉状中仍然还从 2010 年 12 月 1 日起“暂定”计算至 2011 年 5 月 18 日，显然故意 回避了双方合同中客观存在的第九条之约定， 这样的处事态度对双方本案纠纷的处理是极为 不利的。其次，如前所述被上诉人交付给上诉人的商品房已达交房条件，被上诉人先前也已 按约通知了上诉人前来办理交房手续， 而上诉人至今仍未与被上诉人办理， 那么是否上诉人 过了十年八年再来办理， 被上诉人都应支付这十年八年的延期交房违约金呢？这显然是没有 事实和法律依据的。因此被上诉人认为，逾期交房的违约天数应为一审法院判决认定的 89 日（自合同约定的交房期限次日即 2010 年 12 月 1 日起至讼争商品房验收合格的次日即 2011 年 4 月 30 日止，再减掉合同第九条约定的 60 日） ，而且此天数是确定的，并非上诉 人所诉称的 169 日和 “实际逾期天数计算至交房之日止”那样。综上所述，被上诉人请求 二审人民法院以事实为依据、以法律为准绳，予以公正判决。

二审期间，万博公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审法院未认定业主交付购 房款的时间，属于遗漏事实。因为业主逾期付款涉及到开发商顺延交房的问题。万博公司在 二审庭审后提供证据：⑴《万博公寓业主（19 户）支付购房款明细表》及相应交付房款凭 据，用以证明 19 户业主中存在逾期交付购房款的情况；⑵委托广西华信资产评估有限公司 作出的一份《房地产租金损失咨询报告》 ，用以证明万博公司因逾期交房造成 19 户业主房 屋租金损失的价值，虽然该评估结果偏高，超过了河池市房屋租赁的平均价格，但认为还是 客观真实的，该公司同意以该评估报告适当减少逾期交房的违约金。经质证，黄立新及其代 理 18 户业主对万博公司二审提供的证据⑴认为，其本人已全额交付购房款，不存在逾期付 款行为，至于其他 18 户业主因各人申请贷款的情况不同，应由各自提交证据证明和由法院 进行调查； 对证据⑵认为评估机构与万博公司的委托代理人有利害关系， 作出评估的真实性 有异议，与本案没有关联。本院认为，万博公司二审提供的证据⑴是黄立新及 18 户业主各 自交付购房款的真实记载，内容客观，与本案有关联性，应予采信；对证据⑵虽是广西维日 律师事务所委托广西华信资产评估有限公司作出， 但该证据是评估机构依照相关法律法规和 技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行分析测算 和判断，是针对万博公司逾期交付房屋造成黄立新及 18 户业主房屋租金损失价值而提供的 参考依据，内容真实、合法，与本案有关联，本院予以采纳并作为本案定案的参考依据。

二审期间，黄立新、谢文怡对一审查明的事实没有异议，也没有提交新的证据。

一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：根据广西华信资产评估有限公司作 出的《房地产租金损失咨询报告》结论，黄立新、谢文怡购买的商品房建筑面积 132.50?， 以月租金 1508.46 元计算，万博公司逾期交房 89 天，房屋租金损失为 4475.09 元。

归纳诉辩双方意见,本案二审讼争的焦点是：1、黄立新、谢文怡拒绝接收房屋并要求 万博公司支付违约金的理由是否成立；2、万博公司要求适当减少违约金有无事实和法律依 据。

本院认为：2010 年 4 月 22 日，万博公司与黄立新、谢文怡签订的《商品房买卖合 同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，主体适格，内容没有违反法律和行政法 规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。

关于第一个争议问题。依据本案事实和证据证明，万博公司建设的万博公寓商住楼竣 工后，2011 年 4 月 29 日经施工、勘察、设计、监理、建设等五单位共同验收合格，且具 备交房条件后在河池日报上刊登了《交房通知》 ，要求黄立新、谢文怡等业主于 2011 年 4 月 28 日到该公司办理交接房手续，但是，自届交房日至今，黄立新、谢文怡却以合同第十 一条中的约定， 认为万博公司没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （简称“两 书”） ，未达到交房条件为由，拒绝接收房屋。就此问题，万博公司答辩认为，并非是该公 司没有出具“两书”给黄立新、谢文怡，而是讼争的商品房达到交房条件后，唯有黄立新、 谢文怡未到该公司办理交接房手续，导致无法向其出具“两书” ，而其他业主经办理交房手 续后均已接收房屋和领取了“两书” 。对此，本院认为，依据双方订立的合同第八条第一款 的约定，本案讼争的商品房经验收合格，即已具备符合约定的交房条件，黄立新、谢文怡未 按万博公司的交房通知规定办理交接房手续，责任在于黄立新、谢文怡，其拒绝接收房屋的 理由不成立，本院不予支持。黄立新、谢文怡按照合同约定已付清了购房款，但万博公司未 能在合同约定的 2010 年 11 月 30 日前将房屋交付给黄立新、谢文怡使用，已构成违约， 依法应当承担违约责任。但是黄立新、谢文怡主张从 2010 年 12 月 1 日起至 2011 年 5 月 18 日共计 169 天，要求万博公司支付其违约金 19170.68 元，这一主张既不符合双方的合 同约定，且其计算的违约金数额也不完全正确。理由是：1、根据双方签订的合同第九条出 卖人逾期交房的违约责任第 2 项的约定：“逾期 60 日之内，不追究违约责任；……。”因 此，在计算逾期交房天数时，应先行扣除逾期的 60 日，60 日之后才累计逾期的实际天数。

黄立新、 谢文怡以合同约定的交房日之次日至其具状起诉日来计算逾期交房天数， 这是不正 确的，对此，一审法院依据本案事实，认定万博公司逾期交房的实际天数为 89 天，万博公 司与其他 18 户业主均无异议，故本院对一审认定的逾期交房天数予以确认。2、由于黄立 新、 谢文怡计算的逾期交房实际天数不完全正确， 所以其诉请支付的违约金数额部分计算错 误且缺乏依据，因此，本院不予全部支持。 关于第二个争议焦点问题。一审法院以万博公司逾期交房 89 天，按黄立新、谢文怡 购买商品房已付房款总额 378120 元的日万分之三计算，日违约金为 113.44 元，判决万博 公司支付违约金 10096.16 元给黄立新、谢文怡。对此，万博公司上诉认为双方合同虽约定 按支付逾期应付款日万分之三计算违约金， 但此约定已远远高出因延期交房而给黄立新、 谢 文怡遭受的实际损失， 应以目前当地同类同地段同面积的房屋出租价每月 800 元计算损失， 逾期交房 89 天的房租费只有 2400 元，再加上 30%的损失，租金最高为 3120 元。而一审 判决上诉人支付给黄立新、谢文怡的违约金数额显然高出了数倍之多。因此，上诉人请求适 当减少违约金应当给予支持。对此问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百 一十四条第二款的规定：

“约定的违约金低于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者 仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲 裁机构予以适当减少。

”和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》第十六条：

“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过 造成的损失 30%为标准适当减少； 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的， 应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合本案实际，万博公司逾期交房使黄 立新、谢文怡遭受的实际损失，客观上只表现为对房屋的使用价值，即可将房屋用于出租所 得到的租金， 但一审判决万博公司支付给黄立新、 谢文怡的违约金数额过高， 对此， 一审时， 万博公司已请求适当减少违约金，一审未作调整欠妥。万博公司上诉请求适当减少违约金， 符合上述法律和司法解释的规定且有事实依据。

本院予以支持， 故本院对一审判决支付的违 约金数额予以纠正。

根据广西华信资产评估有限公司作出 《房地产租金损失咨询报告》 结论， 黄立新、谢文怡购买的商品房建筑面积 132.50?，以月租金 1508.46 元计算，万博公司逾 期交房 89 天， 房屋租金实际损失为 4475.09 元， 再加上 30%， 万博公司应支付给黄立新、 谢文怡的违约金为 5817.62 元〔4475.09 元（1＋30%） 〕 。 综上所述，万博公司上诉请求适当减少违约金有事实和法律依据，其理由成立，本院 予以支持。黄立新、谢文怡以万博公司交付的商品房未达到交房条件，拒绝接收房屋和要求 支付其违约金 19170.68 元的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事 诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持河池市金城江区人民法院（2011）金民初字第 731 号民事判决第二项； 二、变更河池市金城江区人民法院（2011）金民初字第 731 号民事判决第一项为：

上诉人广西万博房地产开发有限公司支付给上诉人黄立新、谢文怡违约金 5817.62 元。

一审案件受理费 279 元（黄立新、谢文怡已预交） ，二审案件受理费 279 元（该款上 诉人万博公司已预交、另外上诉人黄立新、谢文怡已预交二审案件受理费 50 元） ，评估费 236 元（万博公司已预交，本案与另外 18 个案件评估费共计 4500 元，按 19 个案件平均 分担每件 236 元） ， 上述费用合计 794 元， 由上诉人广西万博房地产开发有限公司负担 241 元，上诉人黄立新、谢文怡负担 553 元。

（万博公司预交的二审案件受理费、评估费共计 515 元，扣除其应负担的 241 元后，余款 274 元再扣除黄立新、谢文怡预交的二审案件受 理费 50 元后，余款 224 元可在万博公司支付给黄立新、谢文怡的违约金中扣减） 。二审多 预收的案件受理费 50 元，由本院退给上诉人广西万博房地产开发有限公司。

本判决为终审判决。

审 审 审 判 长 张 世 道 判 员 谢 永 乐 判 员 韦 昌 晶 二 O 一二年七月十四日 书 记 员 黄 尚 松 

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